Luận văn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thành phố Uông Bí

Nội dung tài liệu: Luận văn Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thành phố Uông Bí

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ----------------------------- LUẬN VĂN THẠC SĨ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ Ngành: Luật kinh tế PHẠM QUANG HUY HÀ NỘI – 2019
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ----------------------------- LUẬN VĂN THẠC SĨ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 Họ và tên học viên: Phạm Quang Huy Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS. TS HỒ THÚY NGỌC HÀ NỘI – 2019
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do tôi tự nghiên cứu kết hợp với sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS Hồ Thúy Ngọc. Số liệu nêu trong luận văn được thu thập từ nguồn thực tế, được công bố trên các báo cáo của các cơ quan nhà nước; được đăng tải trên các tạp chí, báo chí, các website hợp pháp. Những thông tin và nội dung nêu trong đề tài đều dựa trên nghiên cứu thực tế và hoàn toàn đúng với nguồn trích dẫn. Tác giả luận văn Phạm Quang Huy
4. LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin trân trọng cảm ơn sâu sắc nhất đến PGS,TS Hồ Thúy Ngọc, người đã hướng dẫn tôi hết sức tận tâm, nhiệt tình, khoa học để tôi hoàn thành luận văn Thạc sỹ này. Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các Thầy, Cô giáo của Trường Đại học Ngoại Thương, đặc biệt là các Thầy cô trong khoa sau Đại học đã giúp tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, đồng nghiệp, những người đã quan tâm, sát cánh bên cạnh và ủng hộ tôi là động lực cho tôi hoàn thành luận văn này một cách thuận lợi. Tác giả luận văn Phạm Quang Huy
5. MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............................................................................................................................ 7 1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất ................ 7 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất ................................................................... 7 1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất .................................................... 11 1.1.3. Tính tất yếu, khách quan của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...... 12 1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .. 16 1.2.1. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 16 1.2.2. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................ 20 1.2.3. Hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................................................................................................................ 23 Chƣơng 2. HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ ........................................................ 27 2.1. Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .......................................................................................................................... 27 2.1.1. Về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......... 27 2.1.2. Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........... 28 2.1.3. Về tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................................................... 34 2.1.4. Xử lý các vi phạm về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .... 37 2.2. Thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Thành phố Uông Bí .............................................................................................. 40 2.2.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Uông Bí ....................................................... 40
6. 2.2.2. Đánh giá quá trình thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thành phố Uông Bí ............................................................................... 43 Chƣơng 3. PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ... 52 3.1. Phƣơng hƣớng nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ................................................................................................ 52 3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần căn cứ vào chính sách đất đai của Nhà nước ..................................... 52 3.1.2. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quá trình cải cách hành chính nhà nước................................................... 52 3.1.3. Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với hội nhập quốc tế ................................................................................................ 53 3.1.4. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và chính sách đất đai của địa phương ............. 54 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ................................................................................................ 54 3.2.1. Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ....................................................................................................................... 54 3.2.2. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai ....................................................................................................................... 62 3.2.3. Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong công tác công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................. 63 3.2.4. Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................ 67 3.2.5. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................................................................. 68 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
7. DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự QSDĐ Quyền sử dụng đất
8. TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Để thực hiện đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí”, tác giả đã phân tích sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài trên cơ sở thực tiễn đang triển khai các văn bản pháp luật và văn bản quản lý liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí thời gian qua. Tác giả đã sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước kết hợp với các phương pháp cụ thể như phương pháp thống kê, so sánh và phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu để phân tích đánh giá các nội dung liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Uông Bí. Trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ, tác giả đã phân tích về khái niệm, đặc điểm, hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quan điểm của các tác giả và pháp luật dân sự, pháp luật đất đai của Việt Nam hiện hành. Trên cơ sở nghiên cứu các lý luận và đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng về chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thành phố Uông Bí. Tác giả đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu, cụ thể: Hoàn thiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng; Nâng cao hiệu quả công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật; Thực hiện cải cách các thủ tục hành chính trong công tác công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ thực hiện các nghiệp vụ liên quan đến thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
9. 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển không ngừng của xã hội, pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ xã hội cũng ngày càng hoàn thiện hơn, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội định hướng xã hội chủ nghĩa. Trong đó điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự nói chung và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng là một trong số những quy định được nhà làm luật chú trọng. Trong các giao dịch dân sự ngày nay hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được thực hiện với số lượng rất lớn, thông dụng và phổ biến. Hơn thế nữa, trong thực tiễn nhu cầu về giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đang trở thành vấn đề cấp thiết, phong phú cả về nội dung và đối tượng. Xuất phát từ những giá trị to lớn như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển QSDĐ là một bước đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật Đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 và Luật Đất đai năm 2003. Mặc dù vậy, các văn bản này vẫn chưa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển QSDĐ. Ngày 29/11/2013, Quốc hội
10. 2 thông qua Luật đất đai năm 2013 với nhiều điểm mới, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai đã ra đời trước đây. Chuyển QSDĐ thực chất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển QSDĐ theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho, góp vốn bằng QSDĐ. Trong các hình thức này, chuyển nhượng QSDĐ là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển nhượng QSDĐ cho người khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và QSDĐ tham gia vào thị trường bất động sản. Thành phố Uông Bí là thành phố trẻ, có diện tích đất đai rất phong phú và nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức và cá nhân rất cao trong thời gian qua, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra với nhiều diễn biến phức tạp. Tình trạng chuyển nhượng QSDĐ trái pháp luật vẫn diễn ra khá nhiều. Đây cũng là lý do minh chứng cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ. Chính vì những nội dung trình bày trên đây là lý do để tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Thành phố Uông Bí”. 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cũng như các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong nền kinh tế thị trường thông qua hợp đồng thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tôi thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để đưa ra biện pháp hoàn thiện pháp luật, nó có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay.