Luận văn Thẩm định dự án khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn

Nội dung tài liệu: Luận văn Thẩm định dự án khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn

1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ---------***--------- LUẬN VĂN THẠC SĨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng NGUYỄN HUY THÀNH Hà Nội - 2020
2. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ---------***--------- LUẬN VĂN THẠC SĨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN Ngành: Tài chính – Ngân hàng Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 8340121 Họ và tên: Nguyễn Huy Thành Ngƣời hƣớng dẫn: TS. Nguyễn Thị Ngọc Lan Hà Nội - 2020
3. LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả trong luận văn chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN HUY THÀNH i
4. LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết, tôi xin cảm ơn Khoa Tài chính – Ngân hàng trƣờng đại học Ngoại Thƣơng đã tạo điều kiện cho tôi theo học tại đây. Trong quá trình thực hiện luận văn “Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn”, tôi chân thành cảm ơn sự hƣớng dẫn tận tình của Tiến sĩ Nguyễn Thị Ngọc Lan. Nếu không có sự hƣớng dẫn từ phía cô, chắc chắn luận văn sẽ không hoàn thành. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô trong bộ môn Tài chính – Ngân hàng đã chia sẻ những kiến thức quý báu giúp tôi nắm bắt đƣợc trọng tâm trong quá trình thực hiện luận văn và các thầy cô khoa sau đại học luôn tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp cho tôi đầy đủ thông tin về tiến độ và cách thức thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn phía đại diện doanh nghiệp đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Nguyễn Huy Thành ii
5. TÓM TẮT LUẬN VĂN Từ Sơn là một thị xã nằm tại cửa ngõ phía tây của tỉnh Bắc Ninh và tiếp giáp với Huyện Gia Lâm của Thủ đô Hà Nội, đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ ký quyết định thành lập ngày 24 tháng 09 năm 2008. Ngày 1 tháng 12 năm 2018, thị xã Từ Sơn đón nhận quyết định công nhận là đô thị loại III trực thuộc tỉnh Bắc Ninh. Trong 10 năm qua, thị xã Từ Sơn luôn duy trì tốc độ tăng trƣởng kinh tế trung bình đạt trên 10%, tổng giá trị gia tăng bình quân đầu ngƣời đạt 195,6 triệu đồng/ năm. Trên địa bàn thị xã hiện có 14 khu, cụm công nghiệp nhƣ VSIP I, khu công nghiệp Tiên Sơn, Khu công nghiệp Hanaka, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, dịch vụ làng nghề đã tạo hàng trăm nghìn việc làm cho ngƣời lao động địa phƣơng và các tỉnh lân cận cùng với khoảng trên hai nghìn chuyên gia nƣớc ngoài. Việc thông thƣơng và luân chuyển hàng hóa qua địa bàn thị xã Từ Sơn là rất lớn nên hình thành nhu cầu ăn ở và vui chơi giải trí trong khu vực. Theo khảo sát tại Thị xã Từ Sơn chỉ có bốn cơ sở lƣu trú đạt từ hai sao đến ba sao có quy mô nhỏ và vừa với những dịch vụ cơ bản nhƣ: nhà hàng, spa chƣa đủ điều kiện để đáp ứng đƣợc nhu cầu lƣu trú cho các chuyên gia trong khu vực. Do vậy, đầu tƣ xây dựng mô hình kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ và lƣu trú tại đây là lĩnh vực đang đƣợc khuyến khích phát triển và cũng là thị trƣờng khai thác đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp. Nhận thấy nhu cầu phát triển về khu đô thị chuẩn mực quốc tế, đầy đủ tiện ích nhƣ bể bơi, sân thể thao kết hợp kinh doanh thƣơng mại dịch vụ nhƣ là một nhu cầu tất yếu của cuộc sống hiện đại. Qua thời gian dài nghiên cứu và tìm hiểu thị trƣờng, công ty ATC đã quyết định cân nhắc việc đầu tƣ dự án tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Diện tích khu đất đƣợc nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích 15.530 m2, địa điểm tại Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Theo phƣơng án tổ chức tổng mặt bằng, dự án có 02 hạng mục chính là 01 khu nhà liên kế, biệt thự gồm 67 căn và 01 khu cao tầng đƣợc sử dụng làm căn hộ và có định hƣớng hợp tác kinh doanh chia sẻ lợi nhuận theo mô hình khách sạn tiêu chuẩn 4* với khu tiếp khách, bể bơi, khu thể thao trung tâm cùng với hệ thống sân vƣờn tiểu cảnh chuẩn mực quốc tế. iii
6. Để ra quyết định có thực hiện dự án hay không, luận văn sẽ phân tích tình hình kinh tế và thị trƣờng bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh và thẩm định các chỉ tiêu tài chính để đánh giá liệu dự án có đƣợc chấp nhận đầu tƣ hay không. Kết quả thẩm định dựa trên các chỉ tiêu tài chính gồm có NPV, IRR, PI, PP của dự án là hoàn toàn khả thi khi NPV > 0, IRR = 53% > tỷ suất chiết khấu (10,15%), PI >1 và thời gian hoàn vốn của nhà đầu tƣ PP = 3,66 năm. Phân tích mức độ rủi ro về các yếu tố đầu vào gồm có lãi suất, giá bán và chi phí xây dựng cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp và đáng để ATC thực hiện. iv
7. MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................. 1 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ............... 7 1.1. Tổng quan dự án ............................................................................................... 7 1.1.1. Khái niệm ................................................................................................... 7 1.1.2. Phân loại dự án ........................................................................................... 7 1.1.3. Yêu cầu của một dự án ............................................................................... 9 1.1.4. Các giai đoạn thực hiện dự án .................................................................. 10 1.2. Thẩm định dự án ............................................................................................. 11 1.2.1. Khái niệm ................................................................................................. 11 1.2.2. Nội dung thẩm định dự án ........................................................................ 12 1.3. Thẩm định tài chính dự án .............................................................................. 16 1.3.1. Khái niệm ................................................................................................. 16 1.3.2. Thẩm định tổng mức đầu tƣ và nguồn tài trợ của dự án .......................... 17 1.3.3. Thẩm định dòng tiền của dự án ................................................................ 19 1.3.4. Thẩm định tỷ lệ chiết khấu của dự án ...................................................... 20 1.3.5. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án ....................... 21 1.3.6. Phân tích rủi ro của dự án ......................................................................... 25 1.4. Thẩm định dự án bất động sản ........................................................................ 27 1.4.1. Đặc điểm của dự án bất động sản ............................................................. 27 1.4.2. Các nhân tố chủ yếu tác động đến dự án bất động sản............................. 28 1.4.3. Thẩm định tài chính dự án bất động sản .................................................. 29 CHƢƠNG II: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN .................................................................................................................... 34 2.1. Tính pháp lý thực hiện dự án .......................................................................... 34 v
8. 2.2. Đặc điểm dự án ............................................................................................... 35 2.3. Nghiên cứu thị trƣờng ..................................................................................... 39 2.3.1. Phân tích kinh tế ....................................................................................... 39 2.3.2. Thị trƣờng nhà ở bán tại Bắc Ninh ........................................................... 52 2.4. Thẩm định tài chính dự án Khu căn hộ Khách sạn Từ Sơn ............................ 56 2.4.1. Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án ........................ 56 2.4.2. Xác định tổng dự toán vốn đầu tƣ và các nguồn tài trợ ........................... 61 2.4.3. Xác định dòng tiền dự án ......................................................................... 62 2.4.4. Xác định tỷ suất chiết khấu ...................................................................... 69 2.4.5. Tính toán phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính....................... 72 2.4.6. Phân tích rủi ro ......................................................................................... 72 CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................ 84 3.1. Kết luận ........................................................................................................... 84 3.1.1. Kết quả nghiên cứu thị trƣờng .................................................................. 84 3.1.2. Đề xuất ý tƣởng phát triển ........................................................................ 86 3.2. Kiến nghị hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đối với chủ đầu tƣ .............. 96 3.3. Những hạn chế của luận văn ........................................................................... 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................. 98 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 99 vi
9. DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ATC : Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thƣơng mại Á Châu CTCP : Công ty cổ phần EBIT : Lợi nhuận trƣớc thuế, lãi vay và khấu hao DATA EBIT : Lợi nhuận trƣớc thuế và lãi (Earnings Before Interest and Tax) EBT : Lợi nhuận trƣớc thuế (Earnings Before Tax) EAT : Lợi nhuận sau thuế (Earnings After Tax) FDI : Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (Foreign Direct Investment) GRDP : Tổng sản phẩm trên địa bàn (Gross Regional Domestic Product) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) IRR : Tỷ suất hoàn vối nội bộ (Internal Rate of Return) NPV : Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value) PI : Chỉ số sinh lợi (Profitability Index) PP : Thời gian hoàn vốn đầu tƣ (Payback Period) TMĐT : Tổng mức đầu tƣ TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TSCĐ : Tài sản cố định VSIP BN : Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh WACC : Chi phí sử dụng vốn bình quân (Weighted Average Cost of Capital) vii
10. DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tăng trƣởng GDP danh nghĩa, 2016-dự báo đến 2021 ........................ 41 Biểu đồ 2.2: FDI, 2016-2019 .................................................................................... 42 Biểu đồ 2.3: Lạm phát, 2016-2019 ........................................................................... 43 Biểu đồ 2.4 : Dân số, 1990-2019............................................................................... 44 Biểu đồ 2.5: Cơ cấu kinh tế tỉnh Bắc Ninh năm 2019 .............................................. 46 Biểu đồ 2.6: Bảng so sánh mức tăng trƣởng kinh tế (GRDP), 2016 - 2019 ............. 48 Biểu đồ 2.7: Thu hút vốn đầu tƣ FDI Bắc Ninh từ năm 2015 – 2019 (tỷ USD) ....... 49 Biểu đồ 2.8: Thống kê lƣợt khách du lịch tới Bắc Ninh, 2016-2019 (triệu lƣợt) ..... 51 Biểu đồ 2.9: So sánh mức thu nhập bình quân đầu ngƣời, 2016 – 2019 dự báo 2030 ................................................................................................................................... 51 Biểu đồ 2.10: Mức độ thay đổi giá bán sản phảm ảnh hƣởng đến NPV ................... 76 Biểu đồ 2.11: Mức độ tăng chi phí ảnh hƣởng đến NPV .......................................... 77 Biểu đồ 2.12: Mức độ tăng lãi vay ảnh hƣởng đến NPV .......................................... 78 Biểu đồ 2.13: Biểu đồ phân phối xác suất lãi vay ngân hàng ................................... 79 Biểu đồ 2.14: Biểu đồ phân phối xác suất giá bán .................................................... 80 Biểu đồ 2.15: Biểu đồ phân phối xác suất chi phí xây dựng ..................................... 81 Biểu đồ 2.16: Đồ thị dự báo dòng tiền NPV ............................................................. 82 Biểu đồ 2.17: Đồ thị dự báo IRR .............................................................................. 83 viii